주상복합 아파트의 뜻과 장/단점 설명

2002년에 준공된 도곡동 타워팰리스는 우리나라 최초의 최고급, 최고층 주상복합 아파트입니다. 지역의 랜드마크를 넘어 부의 상장, 부자들이 사는 아파트로 자리매김하며 지금까지도 럭셔리한 외관을 유지하고 있습니다. 오늘은 고초층 건물, 역세권 건물 등으로만 알고 있는 주상복합 아파트의 개념과 주상 복합 아파트는 일반 아파트와 달리 어떤 장, 단점을 가지고 있는지 한 번 알아보겠습니다.

 

 

 

■ 주상복합 아파트란?

상업 시설과 주거 공간이 한 건물 내에 복합되어 있는 건물입니다. 저층은 상업공간 고층은 주거 전용 공간으로 구성되어 있는 특징이 있습니다. 주상복합이란 단어는 법적으로 정의된 용어는 아닙니다. 주택법 제15조(사업계획의 승인)에서 '주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하는 경우'라는 문구가 등장하는데 주상복합 아파트가 이 예로 이해하시면 되겠습니다.

 

- 주상복합 아파트 조건

대지를 주거지역, 준주거지역, 상업지역으로 나누어 볼 때 주상복합 아파트는 두 가지 조건을 충족해야 합니다.

첫 번째로, 준주거지역과 상업지역에 지어지는 건축물을 중 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축해야 한다.

두 번째로, 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90% 미만이어야 한다. 

 

- 주상복합 아파트 관련 법규

주택법 제15조(사업계획의 승인)와 주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인) 조항에 따르면 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 중 세대수가 300세대 미만이면서 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만경우 주택사업계획의 승인을 받지 않아도 됩니다. 주택 사업계획 없이 건축 허가만 받으면 되기 때문에 300세대 미만의 주상복합의 경우 평수 제한이나 분양가의 규제가 없으며, 부대시설의 설치가 의무화되지 않습니다.

 

*300세대 이상 - 주택법(건축 허가 + 주택 사업 승인) 적용

*300세대 미만 - 건축법(건축 허가) 적용

 

「주택법 제15조(사업계획의 승인)」 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.1.12>
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

「주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인)」④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것
나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

 

 

 

■ 주상복합 아파트 장점

- 교통편, 주변 인프라가 좋다.

건물 저층에 입주한 상업시설들이 활성화되기 위해 보통 역세권이나 유동인구가 많은 지역에 건축되기 때문에 교통편과 주변에 편의시설이 고루 분포되어 있습니다.

 

- 주거공간 간 층간소음이 적다.

일반 아파트에서 쓰이는 철근 콘크리트제 벽식 구조가 아닌 철골 기둥식 구조라, 수명이 길고 일반 아파트에서 지낼 때보다 층간 소음 문제가 확실히 적다고 합니다. 

 

- 조망권이 좋다.

초고층 형태로 많이 지어져 상업지역의 시티뷰를 감상할 수 있다는 장점이 있습니다. 난간이 없는 통창으로 지어져 개방감이 우수합니다.

 

 

■ 주상복합 아파트의 단점

- 동일 면적 아파트 대비 실평수가 좁다.

동일 평수 아파트 대비 전용률이 낮고 서비스 면적이 적은 경우가 대부분입니다. 같은 평수라도 실평수는 일반 아파트에 비해 좁은 편이며, 구조나 창문이 열리는 각도 등의 면에서 일반 아파트보다 다소 불편합니다. 

 

- 조경시설이 부족하고 동 간 간격이 좁다.

높은 건폐율과 용적률 때문에 아파트에 비해 답답한 느낌을 주고 조경시설이나 부대시설이 부족한 경우가 많습니다. 대지 지분율은 거의 없어 재건축도 사실상 불가능합니다.

 

- 관리비가 비싸다.

주상복합아파트는 일반 아파트와 달리 공급면적에 지하주차장을 포함합니다. 따라서 전용면적이 아파트보다 적고 상대적으로 분양가가 비싸며 상업시설에 건물을 세우다 보니 관리비 또한 비쌀 수밖에 없습니다.